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Ancien non conventionné:

Obligations locatives:

• L'investisseur ou le propriétaire ne peut pas occuper le bien personnellement, ni le louer meublé.
• Il doit s'engager louer son bien pour une dure minimale de 3 ans. Cette location doit être effective et permanente pendant la période de l'engagement.
• Il doit respecter l'article 31 du C.G.I concernant la nature des travaux qu'il est possible de réaliser.
• La qualification de la nature des travaux s'avère souvent délicate.

En résumé, sont déductibles des revenus fonciers tous travaux qui n'entraînent aucune modification du gros-œuvre (toiture, façades).

On peut mettre en évidence plusieurs cas:

éléments concernés :

• Les travaux d'entretien et de réparation sont entièrement déductibles des revenus fonciers. Il s'agit de tous les travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial.
• La remise en état du gros-œuvre : toitures, façades et peintures, réparation des planchers, parquets, escaliers, cheminées La réfection totale d'une installation électrique pour la rendre conforme aux normes de sécurité
• La réfection totale d'une évacuation des eaux usées
• Les dépenses liées au traitement des bois contre les parasites
• Les frais de diagnostic et de recherche d'amiante.
• Le remplacement d'un ascenseur.

 
A noter que si les travaux d'entretien et de réparation déductibles effectués sur l'immeuble loué ont été réalisés par ses salariés, il est possible de déduire le montant des salaires versés pour leur exécution (charges sociales comprises). Les dépenses doivent être justifiées par les factures des matériaux et les reçus des cotisations établis par l U.R.S.S.A.F.

Il faut également justifier l'adresse de réalisation des travaux.

Les travaux d'amélioration qui correspondent :

• L'installation du chauffage central, du tout-à-l'égout, d'une salle d'eau, de toilettes, du téléphone, d'une antenne collective de télévision, d'une rampe d'accès.
• L'installation d'un dispositif de sécurité contre le cambriolage.
• L'agrandissement des fenêtres, la pose de volets.
• Le déplacement de moindre importance de cloisons intérieures.
• L'enlèvement, la fixation et l'encoffrement de matériaux contenant de l'amiante.
• Les travaux subventionnés par l A.N.A.H.(Agence Nationale pour l'amélioration de l'habitat).
• Les revêtements de sols, la plomberie, l'électricité, la peinture.
• L'installation d'un ascenseur ou la mise aux normes de sécurité d'un ascenseur existant (portes automatiques, installation de procédés d'arrêt à l'étage en cas de panne)déductibles des revenus fonciers si l'immeuble les concernant est affecté à l'habitation.
• Si l'immeuble est affecté à l'habitation mais qu'il dépend des régimes Périssol et Besson, ils sont amortissables à raison de 10% pendant 10 ans.
• Si l'immeuble n'est pas affecté à l'habitation, ils ne sont pas déductibles sauf s'ils sont destinés à faciliter l'accueil des personnes handicapées dans les locaux professionnels ou commerciaux.

A noter que les garages sont assimilés à des locaux d'habitation s'ils sont la dépendance d'un immeuble d'habitation. Ainsi sont déductibles des revenus fonciers les travaux de transformation de parkings en boxes par la mise en place de cloisons, de portes métalliques et d'un système d'éclairage.

Il en est de même des travaux d'asphaltage d'un trottoir attenant un immeuble.

Les travaux de reconstruction, qui ont pour effet d'apporter une modification importante au gros œuvre de locaux existants (comme par exemple la pose de nouveaux planchers ou nouvelles cloisons), et les travaux d'agrandissement, qui ont pour effet d'accroître le volume ou la surface habitable des locaux existants, ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

Il existe une exception dans les cas où l'immeuble est affecté à l'habitation et soumis aux régimes PERISSOL ou BESSON: les dépenses de reconstruction et d'agrandissement sont amortissables à hauteur de 10% pendant 4 ans et 2% pendant 20 ans pour l'amortissement PERISSOL et de 8% pendant 5 ans et 2,5% pendant 4,7 ou 10 ans pour l'amortissement BESSON.

Depuis l'année 2001, lorsque le montant de vos revenus fonciers n'excède pas 15 000 € ,vous relevez de plein droit du régime du micro foncier) où du (réel simplifié).

Dans ce cas, vous n'avez pas de déclaration annexe de revenus fonciers à remplir.

Vous devez directement indiquer sur la déclaration 2042, le montant brut de vos revenus  fonciers, c'est-à-dire : les  loyers perçus et recettes qu'auraient pu produire les immeubles, autres que les logements dont vous vous  réservez la jouissance.

Cette limite de 15 000 € est appréciée en tenant compte de la masse des revenus bruts fonciers encaissés par le foyer fiscal hors TVA s'il y a lieu.

Un abattement forfaitaire de 40% sur le revenu brut déclaré (représentatif de frais) sera automatiquement appliqué.

Aucun ajustement prorata temporis n'est effectué pour l'appréciation du seuil l'année au cours de laquelle la location ou la jouissance du bien a commencé ou cessé.

1- Exclusions :

Vous ne pouvez pas relever du régime micro foncier si vous, ou l'un des membres de votre foyer fiscal, êtes propriétaire d'un (ou plusieurs) immeuble(s) donné(s) en location, qui bénéficie(nt) d'un régime particulier : monuments historiques, immeubles possédés en nue-propriété, immeubles situés en secteur sauvegardé ou en zone franche urbaine, logements neufs au titre desquels est demandé le bénéfice de la déduction forfaitaire de 35% ou de 25% ou de la déduction de l'amortissement, parts de S.C.I non dotes de la transparence fiscale, logements anciens bénéficiant de la déduction forfaitaire de 60%.

2- Précisions par rapport au régime antérieur :

Les options pour le régime micro foncier exerces pour les revenus 1999 ou 2000 deviennent caduques compter de l'imposition des revenus 2001. Le régime rel d'imposition devient un régime optionnel pour les propriétaires placés dans le champ d'application du régime micro foncier (option irrévocable pendant 5 ans dés lors que le régime du micro foncier s'applique de plein droit durant cette période).

3- A titre transitoire :

Les personnes relevant du régime micro foncier pour 2001 et qui auraient opté pour le régime réel pour leurs revenus 2001 peuvent y renoncer lors du dépôt de la déclaration des revenus de l'année 2002 (déclaration déposée en 2003).

Le choix du régime micro foncier est avantageux dans le cas où les dépenses déductibles représentent chaque année moins de 26%.

Si les charges déductibles pour leur montant réel excèdent ce pourcentage, il est préférable d'opter pour le régime réel d'imposition.

Par exemple : un contribuable percevant 10.000 € annuels de revenus fonciers sera imposé 6.000 € avec le micro foncier. Mais s'il réalise plus de 2.600 € de travaux dans l'année, il a intérêt à opter pour le régime réel d'imposition.

Option exerce pour trois ans:

Depuis l'imposition des revenus de 2001, le régime micro foncier s'applique de droit aux contribuables dont les recettes brutes annuelles n'excèdent pas 15.000 € (C.G.I. art.32896).

A noter que si le mode de calcul forfaitaire des charges dans le régime micro foncier lui est défavorable, le propriétaire peut demander que son revenu imposable soit déterminé dans les conditions de droit commun des revenus fonciers.

L'option pour ce régime réel d'imposition, est désormais exercé pour une période irrévocable de trois ans au lieu de cinq ans (art.10). Cet assouplissement s'applique à compter de l'imposition des revenus 2002.

Ainsi, l'option pour le régime réel d'imposition est exercé pour une période de trois ans lors du dépôt de la déclaration des revenus de la première année au titre de laquelle elle s'applique. Irrévocable pendant cette période de trois ans, l'option demeure valable tant que le contribuable reste dans le champ d'application du régime micro foncier. Chaque renouvellement vaut pour une période de trois ans.

L'option exercée devient caduque pour l'imposition des revenus de l'année au cours de laquelle les recettes brutes annuelles viennent dépasser le seuil de 15.000 € ou proviennent pour tout ou partie de biens exclus du régime micro foncier.

Options concernes:

On rappelle que les options pour le régime réel exercées au titre de l'imposition des revenus 2001 ne sont en réalité pas irrévocables pour une période de cinq ans.

En effet, à titre transitoire, les contribuables sont autorisés, cette année, à demander à  être replacés sous le régime micro foncier pour l'imposition des revenus 2002. Faute de revenir au régime micro foncier pour la déclaration des revenus 2002 qu'ils souscriront dans les premiers mois 2003, l'option qu'ils ont exerce en 2002 au titre de l'imposition des revenus de 2001 sera irrévocable pour une période de cinq ans.