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DISPOSITIF: Loi DEMESSINE ou Z.R.R (Zones de revitalisation rurale).

Pour les investisseurs, de nouvelles possibilités sont offertes depuis 1999,  la Loi de finances rectificative de 1998 accorde de nouveaux avantages fiscaux aux résidences de tourisme construites en zones de revitalisation rurale.

La Loi de finances pour 2001 conforte ce dispositif en augmentant les plafonds et en étendant le zonage à certaines zones rurales initialement non concernes.

AVANTAGE FISCAL

• Les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôts s'ils achètent un appartement ou une maison individuelle situés dans une résidence de tourisme classée située dans une zone de revitalisation rurale. Cette réduction est égale à 15 % du montant de l'investissement et étalée sur 6 ans.
• Le montant de l'investissement ouvrant droit à réduction d'impôt  et non des revenus imposables est plafonné à 45.760 euros pour une personne seule et 91.520 euros pour un couple marié soumis à imposition commune.

Dés lors, le montant maximal de la réduction d'impôt obtenu et calculé au taux de 15 % peut être de 6.864 euros , pour une personne seule, soit une réduction maximale annuelle de 1.716 euros et de 13.687,50 euros pour un couple marié, soit une réduction maximale annuelle de 3.421,88 euros .

 
OBLIGATIONS

• En contrepartie de cet avantage fiscal, l'acquéreur doit s'engager à louer le logement à un exploitant de résidence de tourisme pendant 9 ans au minimum par le biais d'un bail commercial.
• Ce contrat doit prendre effet dans le mois qui suit la date d'acquisition ou de l'achèvement si ce dernier est postérieur. La durée de 9 ans est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail. Il n'y a pas de plafond de loyer.
• L'avantage fiscal autorise l'utilisation du logement par le propriétaire pendant un maximum de 8 semaines par an. Dans la pratique la durée proposée par le gestionnaire est de 2 à 3 semaines maximum ! L'abattement forfaitaire de 14 % en droit commun est limité à 6 % par an pendant les 9 ans.
• La réduction est accordée à un particulier, mais aussi lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés (S.C.I, S.C.P.I).

LOGEMENTS CONCERNES

• Sont concernés par ce dispositif les logements neufs ou en état futur d'achèvement.
• Les logements anciens sont, en revanche, exclus de ce nouveau dispositif, sauf s'ils sont l'objet d'une réhabilitation conséquente et sont situés dans une résidence de tourisme classée en zone de revitalisation rurale.
• Une réduction de 10 % - et non de 15 % - est alors prévue dans les mêmes conditions au titre des dépenses de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et d'amélioration. D'autre part, il ne peut s'agir que de logements en résidences de tourisme classées telles qu'elles ont été définies par l'arrêt du 14 février 1986.
• L'investissement dans les chambres situées dans des résidences de tourisme classées est également possible à la condition expresse que ces logements offrent une surface habitable au moins comprise entre 9 m2 et 21 m2 pour 2 personnes. En outre, l'équipement sanitaire, s'il n'est pas propre à chaque logement, doit être commun au maximum pour 10 personnes.

 DROIT DE JOUISSANCE

Autre atout de ce dispositif, la possibilité pour l'investisseur d'occuper de manière temporaire le logement et, ce, sans remettre en cause l'avantage fiscal. La dure totale des périodes d'occupation ne doit pas excéder 8 semaines par an et le revenu foncier déclaré par l'investisseur doit correspondre au loyer annuel qui aurait été normalement dû par l'exploitant en l'absence de toute occupation par le propriétaire.

Les périodes d'occupation ne doivent entrainer en aucun cas une minoration sur le revenu foncier à déclarer par le propriétaire.

DELIMITATION GOGRAPHIQUE

Toutes les résidences de tourisme classes ne bénéficient pas pour autant de cet avantage fiscal. Seules les résidences situées dans certaines zones rurales ont le droit à cet avantage fiscal. Jusqu'au 31 décembre 2000, les logements devaient être situés dans les Z.R.R. (zones de revitalisation rurale). La loi de finances pour 2001 a étendu le zonage aux communes rurales bénéficiant de soutien européen. Le nom et le nombre de ces communes viennent d'être définies par décret. Nous vous invitons à prendre contact soit avec les services fiscaux du lieu considéré soit avec la municipalité directement.

REPRISE DE L'AVANTAGE FISCAL

La reprise de l'avantage fiscal a lieu dés lors que le propriétaire rompt l'engagement de location pendant la période de 9 ans. Cette rupture peut être constituée par :

• Un défaut effectif de location après l'expiration du délai d'un mois imparti pour louer ;
• Une interruption de la location pendant la période de 9 ans, supérieure à celle admise ;
• Une utilisation du logement par son propriétaire supérieure à  8 semaines par an ;
• La cession du logement pendant la période couverte par l'engagement.

L'administration admet ne pas remettre en cause l'avantage fiscal en cas de :

• 
  Changement de situation personnelle (divorce ou séparation modifiant le foyer fiscal et entraînant la
• création de nouveaux contribuables ou professionnelle (chômage) ;
• Changement résultant du décès d'un des conjoints ayant bénéficié de la réduction d'impôt, dans ce cas le conjoint survivant reprend alors son profit le dispositif en faveur de la R.T.C.

SYNTHSE:

Contribuables concernés : tout type de contribuable dés lors que leur imposition sur le revenu est en adéquation avec l'avantage fiscal considéré ;

Type d'avantage fiscal : réduction d'impôt égale à 15 % de l'acquisition plafonne 45.760 euros pour une personne seule ou 91.520 euros  pour un couple marié ;

Conditions à respecter : la résidence doit être gérée par un professionnel du tourisme et se situer en Z.R.R. ;
Précisions complémentaires : ce dispositif est en vigueur jusqu'au 31 décembre 2006 (date de livraison du bien).