Les
sociétés immobilières d'investissement
ont la forme de sociétés anonymes. Avant la réforme de leur statut,
leur unique objet était la construction, la gestion et l'acquisition
d'immeubles locatifs situés en France. Ils devaient être neufs pour les
3/4 au moins de leur superficie. Cette proportion tait calcule pour
l'ensemble du patrimoine immobilier de la société considérée.
Elles sont
exonérées d'IS sur seulement certains de leurs produits (bénéfices
provenant de la location de leurs immeubles ; produits des avances
consenties leurs filiales et accordes pendant les cinq premières années
suivant la création des filiales, une exonération limitée à; les
produits reçus de leurs filiales et provenant de la location des
immeubles de leurs filiales ; les produits de placements vue ou court
terme sous certaines conditions). Les autres produits sont soumis l'IS.
Les produits
distribués par la SII
n'ouvrent droit ni l'avoir fiscal (art 158 quater 1 du CGI), ni au
régime des sociétés mères (art 145,7 DU
CGI). Ils n'entrent pas dans le champ d'application du précompte
(art. 209, 1 et 223 sexies, 3-1 du CGI).
Pour les primes
à la construction encaissées par les personnes physiques, est
prévue une exonération subordonnée
à certaines conditions (utilisation d'un coupon
spécial, distribution en
espèces effectué au plus
tard lors de la mise en
paiement du dividende de
l'exercice dans lequel les
primes ont été perçues, ou les 20 jours qui suivent l'AG).
Lorsque
les dividendes sont encaissés par des personnes morales, ils
seront soumis à l'IS, par contre si ces mêmes dividendes
sont encaissés par des personnes physiques, ils sont soumis
à l'IR dans la catégorie des revenus mobiliers (sauf la
partie correspondant des primes la construction).
Les actionnaires qui ont leur domicile ou leur
siège à l'étranger ne sont pas soumis la retenu la source de 25 % (art. 139 ter du CGI).
La crise de l'immobilier ne les a pas trop affectes du fait de la
prédominance des logements dans leur patrimoine. Rendement
intéressant 8 10 %.
Les SIIC :
Sociétés d'Investissements
Immobilières Cotées
Ces
Sociétés peuvent, sur option,
bénéficier du régime fiscal des
sociétés de personnes. Elles ont pour
activité, la détention à long terme, le
développement et l'arbitrage d'actifs destinés
à la location.
Du fait de leur petite taille, de l'imposition des
résultats et de leur faible
liquidité, les SIIC souffrent d'une
décote, défavorisée par rapport
à leurs concurrents
européens (allemands, belges,.....) qui avaient déjà
opté pour la transparence fiscale. Le nouveau
régime optionnel va placer les SIIC
françaises,
concurrentiellement, à
égalité avec leurs homologues
européens.
Selon l'art. 2087 B du CGI, les SIIC sont
exonérés d'IS que pour la fraction de leur
bénéfice provenant de la location d'immeubles. La loi de finances pour 2003 troque le
régime actuel contre un
régime optionnel de transparence fiscale exigeant certaines conditions. Le nouveau
régime optionnel permet de
bénéficier d'une exonération d'IS pendant la dure d'application du
régime, d'une imposition des plus-values latentes des immeubles et parts de
sociétés immobilières
détenues par la société, au taux
réduit de 16,5 %.
L'option
pour le nouveau régime (par un changement de régime fiscal) est
irrévocable et conduit aux effets d'une cessation d'entreprise.
L'option pour l'exonération d'IS est toutefois conditionné par la
distribution à hauteur de 85 % minimum pour chaque exercice, du
bénéfice net résultant des opérations de location des immeubles
exonérés. La distribution des bénéfices provenant de la cession des
immeubles et des participations détenues dans des sociétés soumises au
régime fiscal des sociétés de personnes ou dans les filiales ayant opté
pour le nouveau régime doit quant elle se faire, obligatoirement, à
hauteur de 50%. Les bénéfices provenant de la cession des immeubles et
des participations détenues par des sociétés . Les dividendes ainsi
distribués hauteur de 85% ou 50% n'ouvrent droit ni à l'avoir fiscal,
ni au régime fiscal des sociétés mères, ni au champ d'application du
précompte. Ces nouvelles dispositions vont permettre, par la
transparence fiscale, l'amélioration du rendement de leur
activité après impôt d'une part et d'autre part par exonération des
plus-values latentes sous conditions de remploi, à favoriser leurs
activités de cessions et acquisitions
Les titres de la personne morale soumise au
régime des SIIC sont
éligibles au PEA.
