Ce sont les personnes qui donnent en location meuble des chambres ou des logements. En fonction du chiffre d'affaires
réalisé le loueur acquiert la qualification de loueur meublé non professionnel (L.M.N.P) ou de loueur
meublé professionnel (L.M.P).
Entrent notamment dans cette
catégorie les loueurs de chambres d'hôtes, de
meublés de tourisme ou de
gîtes ruraux.
Pour
être considéré comme loueur non professionnel il faut :
Soit ne pas
être inscrit au registre du commerce et des
sociétés (R.C.S) en
qualité de loueur en
meublé.
Soit, bien qu'inscrit au registre du commerce, ne pas retirer de cette
activité un montant de recettes au moins
égal ou
supérieur à 23 000 T.T.C ou
représentant au moins 50% du revenu global du foyer fiscal.
Au-delà de ces sommes, le loueur acquiert la qualification de loueur en
meublé professionnel qui offre un statut fiscal beaucoup plus attractif.
Immeubles
concernés:
Ces dispositions s'appliquent plusieurs types de location.
La location d'une chambre meublée ou d'une partie de sa
résidence principale.
La location
saisonnière d'appartements ou de maison individuelle.
La location de
gites et de chambres d'hôtes.
La location de logements neufs ou anciens dans des
résidences avec services ou dans des
résidences de tourisme à condition qu'elles soient
gérées par un exploitant dans le cadre d'un bail commercial.
A partir de la seconde location de
meublé, il est indispensable de respecter les
règles d'urbanisme applicables dans les communes de plus de 10 000 habitants (
à l'exception des stations
balnéaires climatiques ou thermales) qui interdisent aux
propriétaires de transformer des logements
loués vides en meublés sans autorisation de la
préfecture.
Pour
éviter toute contestation de la part de l'administration
fiscale, il est important de préciser dans le bail qu'il s'agit
d'une location meublée et de faire figurer en annexe un
inventaire du mobilier.
Les locations de caravanes, mobile-homes et habitations
légères de loisirs
réalisés dans les terrains de camping sont assimiles
à la fourniture de logements
meublés lorsque ces biens constituent de
véritables installations fixes.
Fiscalité :
La location en
meublé constitue une
activité commerciale.
Les profits qui en
résultent sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la
catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) d'après l'un ou l'autre des
régimes d'imposition
prévus par la loi (micro entreprises,
réel simplifié, et
réel normal) en fonction du chiffre d'affaires
réalisé.
Les charges :
Du fait de l'application du
régime du BIC, les charges occasionnes par cette
activité peuvent être
déductibles.
Cette
déduction peut varier en fonction du choix du loueur d'inscrire ou pas ses locations
à son actif immobilisé comptable
Les amortissements :
Les biens mobiliers et immobiliers du loueur en
meublé non professionnel font l'objet d'un amortissement comptable tous les ans :
le mobilier est amorti selon la
règle des amortissements
différés sur une dure comprise entre cinq et dix ans.
les immeubles sont amortis selon la
règle des amortissements
différés pour leur valeur hors terrain (non amortissable), sur une dure comprise entre 20 et 30 ans.
Ces amortissements ne sont
comptabilisés fiscalement en charge qu' hauteur des loyers
diminués des autres charges. Ils ne peuvent en aucune façon contribuer
à créer ou augmenter un
déficit.
L'excédent est reporté sur les exercices suivants sans limitation de durée.
Les
exonérations:
Il existe plusieurs cas d'exonération de ces revenus :
En cas de location ou sous-location en
meublé d'une partie de sa
résidence principale (chambre,
étage d'une maison). Les
pièces louées constituent pour le locataire sa
résidence principale (par exemple un
étudiant, un apprenti) et le prix de location est
fixé dans des limites raisonnables (139 annuels par
mètre carré en région
Ile-de-France ; 99 dans les autres
régions).
En cas de location d'une chambre d'hôte de
manière habituelle pour une durée d'une
journée, d'une semaine ou d'un mois et si les recettes brutes annuelles y compris les prestations annexes ne
dépassent pas 760 . En cas de franchissement de cette limite, les recettes sont imposables en
totalité.
L'exonération de tous les revenus tirés de la location pendant 3 ans des
bénéficiaires du RMI ou des
étudiants boursiers et dans le cadre de loyers
plafonnés est supprimé pour les baux conclus,
renouvelés ou reconduits
à compter du 1 er janvier 2002.
Elle est remplace par une
déduction forfaitaire majore de 60% (dispositif LIENEMANN).L'exonération continue cependant
à s'appliquer jusqu'au terme de la
période d'exonération de 3 ans en cours au 1er janvier 2002 (baux conclus en 1999, 2000 et 2001).
Les dficits:
Les
déficits subis par les loueurs en
meublé non professionnels ne sont pas
déductibles du revenu net global du foyer fiscal. Les
déficits d'une année ainsi que les
déficits restant à reporter se
déduisent de l'ensemble des
bénéfices provenant d'activités industrielles ou commerciales exercées
à titre non professionnel par l'un des membres du foyer fiscal, durant la
même année et les cinq
années suivantes. Dans la pratique, le report sur les cinq
années suivantes ne peut jamais se faire dans la mesure où le loueur en
meublé non professionnel choisit en principe le
régime fiscal de la micro entreprise qui exclut la
possibilité de constater un
déficit.
La TVA :
Bien que l'activité soit commerciale, elle n'est pas soumise au
régime de la TVA et les
propriétaires sont soumis la contribution autonome calcule sur les loyers
perçus.
Ce principe comporte néanmoins deux exceptions :
Les logements
situés dans les
résidences avec services et les
résidences de tourisme classées.
Depuis le 1 er janvier 2003, les exploitants de chambres d'hôtes, de logements
meublés sont soumis à la TVA au titre de leur
activité de loueur lorsqu'ils fournissent au moins troisservices parmi les quatre suivants : petits
déjeuners, nettoyage
régulier, fourniture de linge, service de
réception.
Les autres
impôts :
Les loueurs sont soumis
à la taxe professionnelle dés que la location
même saisonnière
présente un caractère habituel. Dans le cas contraire ils sont soumis
à la taxe d'habitation sur ces locaux.
Le
propriétaire doit
néanmoins payer la taxe d'habitation s'il dispose personnellement du local
loué en dehors de la
période de location.
Il doit
régler de même la taxe
foncière sur les
propriétés bâties.
En cas de revente, le
régime général des plus-values s'applique.
Le loueur en
meublé non professionnel ne peut pas assimiler ses locaux des biens
professionnels. Dans ces conditions il doit les faire figurer dans sa
déclaration d'impôt de
solidarité sur la fortune (I.S.F).
Régimes d'imposition :
Il existe trois
régimes obéissant à des
règles différentes de
détermination du
bénéfice imposable en ce qui concerne les locations en
meublé : micro entreprises,
réel simplifié ou
réel normal. Il est possible d'opter, avant le 1 er
février de l'année d'imposition pour un
régime différent de celui dont le loueur
relève normalement.
Statut des agriculteurs :
Les agriculteurs ont un
régime particulier particulièrement dans le cadre des chambres d'hôtes et des
gîtes ruraux.
Le loueur en meublé non professionnel peut bénéficier d'avantages
supplémentaires dans le cadre d'acquisitions
spécifiques:
Résidences avec services,
résidences de tourisme classées,
résidences de tourisme classées en Z.R.R,
résidences médicalisées,
résidences pour
étudiants.
Textes de
référence
Articles 260 D et 261 D du Code
General des Impôts (Régime de TVA des logements
loués meublés).
Articles 58 et 58-I de la loi 65-997 du 29 novembre 1965 (Exonération de taxe professionnelle pour les
propriétaires de gîtes ruraux et de
meublés de tourisme).
