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Exemple de montage en L.M.P. (Loueur en Meublé Professionnel):

Mr X... ( soumis au taux marginal d'imposition de 48,09% ) acquiert le 1 er janvier de l'année N un logement de 3 pièces Paris. Le prix d'acquisition est de 700 000 se répartissant en 610 000 pour la construction elle-même et 90 000 pour le terrain.

M. X...a financé au comptant le prix du terrain et a contracté un emprunt " In Fine" au taux de 5% sur 10 ans portant sur la totalité du prix de la construction.

Lors de l'acquisition, il a acquitté des droits d'enregistrement de 48 000 , frais de notaire compris. Il envisage de donner ce logement en location meuble pour un loyer annuel de 30 500 .

Résultat de la première année de location:
Produits: Loyers.................................................................................................30 500

Charges:

Droits d'enregistrement...............................................................................48 000
Intérêts d'emprunt......................................................................................30 500
Charges diverses.........................................................................................7 600
Amortissement de l'immeuble ( 610 000 x 2% ) (*).....................................12 200
Résultat comptable (déficit)...............................................................................98 300

Les dispositions de l'article 31 de l'annexe II au CGI s'opposent à la déduction immédiate de l'amortissement. Celle-ci doit donc être réintégrée dans le résultat fiscal de la location.

Le déficit fiscal reportable sur le revenu global s'établit :

98 300 - 12 200 = 86 100

Pour cette première année de location, M. X...met en réserve l'amortissement exclu provisoirement de la déduction, soit: 12 200 . Il reporte sur son revenu global 86 100 . Son gain d'impôt est de:

86 100 x 48,09% = 42 103

Place 5% par an, cette somme représentera dans dix ans: 68 581

Par ailleurs, pour les neuf années suivantes, durée de l'emprunt, le résultat de la location sera déficitaire à hauteur de :

30 500 - 30 500 (intérêts) - 7 600 (autres charges) - 12 200 (amortissement) = 19 800

Pour chacune de ces années, le déficit reportable sur le revenu global sera :

19 800 - 12 200 (amortissement) = 7 600

En supposant que le taux marginal d'imposition reste fixe 48,09%, M.X...réalisera une économie fiscale de 3 655 .

Au total pour les dix premières années, l'économie fiscale totale sera de:

42 103 + ( 7 600 x 9 ) = 110 503

Si M.X... choisit de placer 7 600 annuellement 5% pendant 9 ans, il récupérera à terme la somme de 83 802 .

Par ailleurs, M.X... aura mis en réserve un amortissement total de 122 000 (1).

Compte tenu des placements des gains d'impôt réalisés, M.X... disposera au bout de 10 ans d'une somme de 152 383 (2).

Résultat en période bénéficiaire:

A partir de la onzième année, la location devient bénéficiaire. En supposant que le loyer s'élève alors à 35 000 ,que les autres charges se montent à 10 600 , le bénéfice de cette année s'établit à :

35 000 - 10 600 (autres charges) - 12 200 (amortissement annuel) = 12 200

C'est alors que M.X... bénéficie des amortissements mis en réserve au cours des dix premières années. Il les utilise donc pour réduire à zéro ce résultat bénéficiaire.

Cela signifie qu'il encaisse la somme de 12 200 sans acquitter d'impôt sur le revenu, ce sera encore le cas pendant dix ans. C'est tout l'intérêt de ce type de placement.

(1) 12 200 par an pendant dix ans.