Cette
loi a été votée en mai 1986 dans le cadre de l'incitation fiscale à
l'investissement locatif. Elle ne concerne que les achats de logements
neufs, sur plan ou clefs en main.
Si le particulier a recours
à un emprunt, les intérêts sont totalement
déduits des loyers sans limitation de durée ni de montant.
Si les loyers
perçus sont insuffisants, les
intérêts non déduits peuvent
être soustraits d'autres revenus immobiliers s'ils existent.
Des
règles fiscales particulières sont appliquées
selon la date à laquelle le particulier a acheté le
logement. Deux cas peuvent se produire :
Logement acquis entre le 01/06/86 et le 31/12/89
Réduction d'impôt de 10 % dans la limite d'un investissement de 200 000
F (30 489,80 ) pour une personne seule et de 400 000 F (60 979,61 )
pour un couple marié.
Cette
réduction est obtenue l'année d'acquisition ou celle de l'achèvement du
logement. A cela s'ajoute un autre avantage fiscal, une déduction
forfaitaire supplémentaire, sur le montant des loyers déclarés, de 35 %
et ce pendant 10 ans. La durée de location est d'au moins 6 ans, au
titre de résidence principale non meublée.
Logement acquis entre le 01/01/90 et le 31/12/97
Deux
réductions d'impôt peuvent être pratiquées au lieu d'une seule
précédemment.
Une
première réduction pour les investissements
réalisés entre le 01/01/90 et le 31/12/92,
à condition que la
déclaration d'ouverture de chantier soit faite avant le 01/10/92 et les fondations
achevées avant le 31/12/92. Ces logements doivent
être terminés avant le 31/12/97.
Une
deuxième réduction pour les investissements
réalisés entre le 01/01/93 et le 31/12/97, avec un
achèvement de l'immeuble au plus tard le 31/12/97.
La
réduction d'impôt est de 10 % dans la limite d'un investissement de 300
000 F (45 734,71 ) pour une personne seule et de 600 000 F (91 469,41 )
pour un couple marié. Cette réduction est accordée une seule fois au
titre de l'année d'achèvement du logement ou d'acquisition si elle est
postérieure.
Elle peut
être étalée sur 2 ans dés lors que son montant
excède la moitié du plafond
légal, soit 15 000 F (2 286,74 ), soit 30 000 F (5 473,47 ).
La
réduction forfaitaire sur les loyers est de 25 % pendant 10 ans.
La durée de location au titre de
résidence principale non meublée doit
être d'au moins 6 ans.
Sous certaines conditions, un
régime plus favorable aux contribuables est accordé en ce qui concerne l'investissement locatif "INTERMEDIAIRE".
Le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas
dépasser un certain plafond :
pour 2004, 147 le m en le-de-France et 106 dans les autres
régions pour le loyer,
pour les revenus 2003, respectivement 26 580 et 20 560 .
Doublement pour un couple.
La condition de ressources n'est pas exigée lorsque le logement est situé dans une zone franche urbaine.
La location doit prendre effet dans les 6 mois de l'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est
postérieure. Le logement nu doit
être loué pendant 6 ans au titre de
résidence principale.
La
réduction d'impôt est alors de 15 % du montant de l'investissement
plafonné à 400 000 F (60 979,61 ) pour une personne seule, et 800 000 F
(121 959,21 ) pour un couple marié. Elle ne peut être utilisée qu'une
seule fois, mais le contribuable peut bénéficier d'une autre réduction
sur une autre période au taux de 10 % .
Cette
réduction est répartie sur 4 ans au maximum
à raison chaque année de 15 000 F (2286,74 ) ou 30 000 F (4 573,47 ).
A la vente du bien, l'imposition des plus-values
immobilières s'appliquent sauf pour les
opérations exonérées.
Pour
ouvrir droit à la réduction d'impôt 15 % au titre de l'investissement
locatif "intermédiaire", la location ne doit pas être consentie des
membres du foyer fiscal du contribuable, ni ses ascendants et
descendants. Pour les personnes mariées, il faut prendre en compte la
famille de chacun des époux.
