C'est le logement d'habitation acheté pour être
loué, vide ou meublé, à des particuliers.
Le particulier assure lui-même la gestion ou la
confie à une agence immobilière ou à une société de gestion de biens
immobiliers. La rentabilité dépend de plusieurs variables : le march,
l'emplacement, la qualité, les conditions d'achat et la durée du placement.
Transformation de locaux vacants en
logements :
Les propriétaires de locaux vacants depuis le
01/06/92, qui les transforment en logements, bénéficient d'une réduction
d'impôt de 10 % (limite de 45734,71 € (300 000 F) pour une personne seule et
91469,41 € (600 000 F ) pour un couple marié) ou 15 % (limite portée à 60
979,61 € soit 400 000 F et 121 959,21 € soit 800 000 F) si locatif
"intermédiaire".
Ces locaux doivent être loués nus à usage de
résidence principale.
Les dépenses sont prises en compte à partir du
01/06/93, elles doivent avoir fait l'objet d'un permis de construire.
L'appartement devra être loué avant le 31/12/94,
pour une durée minimale de 6 ans.
La loi de finance pour 1995 a reconduit ce
dispositif pour les transformations de locaux vacants depuis le 01/01/94 et
l'a étendu à la transformation de locaux affectés à un autre usage que
l'habitation sans condition de vacance.
La réduction d'impôt est calculée sur le montant
des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de grosses réparations et
d'amélioration et non plus seulement sur les dépenses de grosses réparations
et d'installation de l'équipement sanitaire élémentaire. Sont exclus les
travaux qui constituent des charges déductibles des revenus fonciers. Les
travaux de transformation doivent être achevés au plus tard le 31/12/97.
A compter du 1er janvier 1999, les locaux doivent
avoir été acquis à titre onéreux. Les locaux acquis entre le 1er janvier
1996 et le 31 décembre 1998 en vue d'une transformation en logement ouvrent
droit au dispositif Périssol , même si l'achèvement , voire le début des
travaux est postérieur au 31 décembre 1998.
FISCALITÉ
des revenus
Les loyers perçus pour le locatif non meublé (nu)
sont imposés à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.
Le propriétaire peut déduire des loyers, les
charges non refacturées au locataire, les dépenses d'entretien et de
réparations, la taxe foncière, les intérêts des emprunts sans limitation de
montant ou de durée.
A cela s'ajoute une déduction forfaitaire de 14 %.
Cette déduction forfaitaire était de 13 % avant le 01/01/97.
Outre l'impôt sur le revenu, le montant net de ces
revenus supporte la CSG de 8,2 %, la CRDS de 0,5 % et le prélèvement social
de 2,3 %. Comme c'est la règle habituelle pour les revenus soumis au barème
progressif, la CSG frappant les revenus fonciers est déductible à hauteur de
5,8 % du revenu global de l'année de son paiement.
La location en meublé de chambres ou appartements
est une activité commerciale. Les revenus sont imposables au titre des BIC
avec mesure de simplification pour les petits loueurs en meublé.
Taxe sur les
logements vacants
A compter du 01/01/99, les propriétaires de
logements vacants depuis plus de deux années consécutives et situés dans
certaines agglomérations de plus de 200 000 habitants (zone où existe un
déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, au détriment
des personnes à revenus modestes et des personnes défavorisées) devront
payer une taxe au profit de l'ANAH (art. 232 du CGI). Un décret fixe la
liste des communes où la taxe est instituée.
Les logements vacants au 01/01/2002, qui étaient
déjà inoccupés au 01/01/2000 sont assujettis à cette taxe.
Cette taxe est calculée sur la valeur locative
foncière brute du logement. Le taux d'imposition est pour la première année
d'imposition de 10 %, pour la deuxième année de 12,5 % et de 15 % à partir
de la troisième année.
La taxe est due au 1ier janvier de l'année
d'imposition, à l'exception des logements détenus par les organismes
d'habitation à loyers modérés (HLM) et des Sociétés d'économie mixte et
destinés à être attribués sous condition de ressources.
La taxe doit être acquittée par le propriétaire, le
preneur à bail à construction ou à réhabilitation ou l'emphytéote, ou par
l'usufruitier qui dispose du logement depuis le début de la période de
vacance.
Un logement dont la durée d'occupation est
supérieur à 30 jours consécutifs au cours de chacune des deux années de la
période de référence n'est pas considéré comme vacant.
Logement vacant depuis plus d'un an au
31/12/1995
Il y a exonération d'impôt sur les revenus fonciers
des deux premières années de location pour les locaux vacants depuis plus
d'un an au 31/12/95 et mis en location au plus tard le 31/12/96. Le
propriétaire doit s'engager à louer le logement non meublé pendant une durée
de 6 ans, à usage de résidence principale.
Certaines normes de confort doivent être
respectées.
Cette réduction ne peut se cumuler avec celle
accordée dans le cadre d'une opération groupée de restauration immobilière.
Il n'y a aucun plafond de ressources des locataires
ni de plafonnement de loyer.
Location d'un logement vacant depuis plus de 2 ans
situé dans une commune de moins de 5000 habitants
Il y a exonération d'impôt sur le revenu des
revenus fonciers des deux premières années de location, si le logement est
loué non meublé à compter du 01/07/94 jusqu'au 30/06/96, pour une durée
minimale de 9 ans à usage d'habitation principale du locataire.
Des normes minimales de confort sont imposées.
Les ressources des locataires ne doivent pas être
supérieures à un plafond fixé par décret : 17 600 € en région Île de France
et 16 080 € dans les autres régions pour une personne seule et pour 2002.
Ces montants sont doublés pour un couple marié.
Le prix de la location ne doit pas dépasser en
2002, 97 € annuels par m² habitable en Île de France et 87 € pour les autres
régions (charges non comprises).
Revenu brut foncier n'excédant pas 15 000
€.
Jusqu'à l'imposition des revenus de l'année 2000,
les contribuables dont le revenu brut foncier était inférieur ou égal à
60000F (9147 €) pouvaient bénéficier au moyen d'une option en principe
irrévocable et pendant trois ans sous un régime d'imposition simplifié,
c'est le régime du micro-foncier, régime dans lequel les charges sont prises
en compte par un forfait de 40 % des recettes.
Le régime du micro-foncier
La Loi de finance pour 2002 apporte d'importantes
modifications. La limite d'application du régime du micro-foncier est ainsi
portée à 15 000 € soit 98 394 F (un relèvement de 64%) dès l'imposition des
revenus de 2001.
Toujours à compter de 2001, ce régime est devenu le
régime de droit commun pour les contribuables dont les revenus fonciers
bruts sont inférieurs ou égaux à cette limite. Donc inversion de situation à
partir de cette année, dés lors que les recettes n'excèdent pas 15 000 €, le
contribuable relève de plein droit du régime du micro-foncier.
Pour que les charges soient prises en compte pour
leur montant effectif (régime réel), il faut que le contribuable formule une
option en ce sens, en souscrivant une déclaration de revenus fonciers
(formulaire 2044). Cette option est en principe irrévocable pendant trois
ans depuis le 1er janvier 2003 pour l'imposition des revenus 2002. La loi
des finances pour 2003 réduit donc l'option pour le régime réel d'imposition
des revenus fonciers de cinq à trois ans. Les options exercées lors du dépôt
des déclarations de revenus 2002 restent régies par les dispositifs
antérieurs autrement dit restent valables pour cinq ans. Une dérogation est
toutefois accordée aux contribuables ayant opté au titre de 2001 pour le
régime réel et pourront renoncer à l'application de ce dernier lors du dépôt
de la déclaration des revenus 2002. Les contribuables qui n'exerceront pas
cette faculté seront les seuls à rester liés par une option de cinq ans.
Le micro foncier est depuis la loi de finances pour
2004 applicable aux bailleurs d'immeuble nus détenant des parts de société
non soumises à l'IS. Les SCPI donnant lieu à l'amortissement Robien sont
exclus. La limite de 15 000 € tient compte des revenus fonciers du foyer
fiscal, avec l'addition des revenus bruts fonciers des immeubles urbains et
ruraux et du revenu foncier brut revenant à l'associé au prorata des parts
qu'il détient dans la société. Ces dispositions s'appliquent dès l'impôt sur
le revenu pour 2003.
Le régime du réel
Dans la cadre du régime réel, certaines charges
sont prises en compte par un abattement de 14%, il s'agit des frais de
gestion et les autres (travaux, taxes foncières, intérêts d'emprunt…) sont
déductibles pour leur montant effectif.
Le régime du micro-foncier n'est intéressant que si
les charges de la deuxième catégorie sont inférieures à 26% des loyers.
Le régime réel s'applique de plein droit aux
contribuables dont les revenus bruts fonciers sont supérieurs à 15 000 € (98
394 F) et sur option pour ceux dont les revenus bruts fonciers sont
inférieurs à cette limite.
A compter de 2001, les options pour le régime du
micro-foncier (en principe valables trois ans) exercées lors des
déclarations de revenus des années 1999 et 2000 (revenus bruts fonciers
inférieurs à 60 000F) sont devenus caduques. Ainsi, au titre des années en
cause, les contribuables, ayant opté pour ce régime, peuvent placer leurs
revenus fonciers de l'année 2001 sous le régime réel. Dans tous les cas, les
contribuables soumis à ce régime doivent souscrire une déclaration 2044.
CHARGES DÉDUCTIBLES
DU REVENU BRUT FONCIER
Certaines charges sont déductibles du REVENU BRUT
FONCIER :
une déduction forfaitaire, déduction de droit
commun, elle est de 14% et comprend :
* les frais de
gestion (autre que les frais de gérance et de rémunération des
concierges ),
* les frais
d'assurances et l'amortissement du capital immobilier.
Cette déduction est variable selon la nature de
l'investissement :
* 14 % à partir
du 01/01/97 (13 % en 95 et 96) pour un investissement locatif ordinaire
et pour les propriétés rurales.
* 15 % à partir
du 01/01/97 pour les immeubles ruraux loués sous le régime des baux à
long terme,
* 6 % pour les
résidences de tourisme classées situées dans des zones de revitalisation
rurale durant les neufs premières années de location, pour les revenus
fonciers des logements placés sous le régime de l'amortissement Périssol
ou de l'amortissement Besson.
* 35 % et ce
pendant 10 ans, pour logement acquis entre le 01/06/86 et le 31/12/89
suivant la loi MEHAIGNERIE.
* 25 % pendant 10
ans pour un logement acquis depuis le 01/01/90 et le 31/12/97 suivant la
loi MEHAIGNERIE.
Cet avantage n'est pas accordé aux logements qui
bénéficient de la réduction d'impôt DOM-TOM.
* 50 % pour les
propriétaires de terrains de carrières ou de sablières ainsi que tout
autre gisement minéral.
* 60 % pour les
locations consenties aux personnes défavorisées pour les revenus des
trois premières années de location sous certaines conditions de loyers
et de ressources. Les contribuables bénéficiant de la déduction
forfaitaire de 60 % ne peuvent pas opter pour le régime du micro
foncier.
les charges non refacturées au locataire ;
les dépenses d'entretien et de réparation ;
les dépenses d'amélioration de l'équipement et
du confort à l'exclusion des travaux de construction, reconstruction et
agrandissement (les dépenses de moquette, de peinture intérieure, et
d'une manière générale toutes les dépenses qui normalement incombent aux
locataires et payées par le propriétaire sont déductible dans trois cas
: si elles sont effectuées avant la location pour faciliter cette
dernière, si elles complètent obligatoirement des travaux effectués ou
si le bail prévoit leurs prise en charge par le propriétaire ;
les dépenses de démolition (loi MALRAUX);
les frais de gérance et de rémunération des
concierges ;
la taxe foncière, contribution représentative
du droit de bail et taxe additionnelle, taxe d'enlèvement des ordures
ménagères, balayage ;
les intérêts des emprunts contractés pour
l'acquisition, la construction, la réparation, l'amélioration ou la
conservation des propriétés; et ce, sans limitation de montant, ni de
durée ;
les primes d'assurance payées pour risques de
loyers impayés, à compter du 30/09/94 ;
les dépenses occasionnées par les opérations
de recherche et d'analyse de nocivité de l'amiante. Les dépenses pour
l'enlèvement de l'amiante ou destinés à assurer son innocuité. Ces
dépenses sont déductibles depuis la loi de finances de 2002 pour
l'ensemble des bailleurs.
REVENU FONCIER NET
Le revenu foncier net est obtenu en faisant la
différence entre le revenu brut foncier et les charges déductibles
applicables.
Pour avoir le revenu foncier imposable de l'année
il ne faut pas oublier de reporter sur le revenu foncier net, un éventuel
déficit foncier préexistant.
DÉFICITS FONCIERS
Jusqu'en 1993, les déficits fonciers étaient
déductibles uniquement des revenus fonciers des 5 années suivantes pour les
immeubles urbains et des 9 années suivantes pour les propriétés rurales.
Pour les dépenses payées à partir du 01/01/93, s'il
y avait DÉFICITS FONCIERS, ils pouvaient être imputés sur le revenu global,
s'ils résultaient de dépenses autres que les intérêts d'emprunt.
La limite annuelle était de 70 000 F (10 671,43 €)
depuis le 01/01/95.
La fraction de déficits qui résultait des intérêts
d'emprunt, ainsi que celle qui dépassait 70 000 F (10 671,43 €), pouvaient
être déduites des revenus fonciers des 5 années à venir en ce qui concernait
les immeubles urbains et les propriétés rurales.
Avant le 01/01/95, ce délai était respectivement de
5 et 9 ans, et le plafond d'imputation des revenus était de 50 000 F (7
622,45 €).
Le délai d'imputation des déficits sur les revenus
fonciers est porté à 10 ans à compter de l'imposition des revenus de l'année
1996 et s'applique aussi aux déficits encore reportables après le 31/12/95.
L'immeuble doit être loué pendant 3 ans.
Le plafond de 70 000 F (10 671,43 €) était porté à
100 000 F (15 244,90 €) en cas de déficit provenant d'un logement locatif
neuf bénéficiant du régime de l'amortissement Périssol.
A compter de 2002, la limite d'imputation des
déficits fonciers sur le revenu global est fixée à 10700 € à condition
qu'ils ne résultent pas de dépenses d'intérêts d'emprunt et que l'immeuble
soit loué pendant les trois années qui suivent celle de l'imputation de la
déduction, excepté, en cas de décès, de perte d'emploi, d'invalidité et
d'expropriation. Elle s'élève à 15300 € en cas d'option pour l'amortissement
Périssol.
En fait, cette règle est générale, elle est
applicable par toute personne propriétaire d'immeubles locatifs.
Limite :
s'il y a investissement dans les DOM-TOM, il ne
peut y avoir cumul des avantages concernant l'imputation du déficit foncier
et la réduction d'impôt. Un choix doit être fait.
La limite de 10 700 € est appréciée par foyer
fiscal, elle est applicable à chaque associé pour une SCI ou pour une SCPI.
Exemple:
Un contribuable dispose de 8 000 € de revenu brut
foncier
Les diverses charges imputables s'élèvent à 11 000
€
Les intérêts d'emprunt sont de 10 500 €
La déduction forfaitaire est de 14 % de 8 000 €
soit 1 120 €
Déficit global :
8 000 € - (11 000+10 500+1 120) = -14 620 €
Le déficit est de 14 620 €
Le déficit ainsi obtenu provient de 2 origines, il
provient pour partie des intérêts et pour partie des autres charges ;
Le déficit provenant des intérêts s'élève à :
8 000 - 1 0500 = 2 500 €
Le déficit provenant des autres charges s'élèvent à
:
14 620 - 2 500 = 12 120 €
Du revenu global, ce contribuable pourra imputer au
maximum 10 700 € (limite fixée par la loi), l'excédent c'est à dire
3 920 € [14 620-10 700] est reporté en tant que
déficit foncier imputable sur les revenus fonciers des dix prochaines
années.
Au dessus de 10 700 €, les déficits résiduels
deviennent des déficits fonciers, l'excédent ne peut donc pas se reporter
sur le revenu global les années suivantes.
Remise en cause de
l'imputation sur le revenu global pour l'immobilier locatif ancien.
L'avantage fiscal résultant de l'imputation sur le
revenu global n'est pas un acquis définitif. Il ne le devient que si le
contribuable maintient le bien en location pendant les trois années qui
suivent celle au titre de laquelle l'imputation est pratiquée. Pour
conserver cet avantage, un contribuable qui au titre de 2001 a imputé un
déficit sur le revenu global devra louer son bien jusqu'au 31 décembre 2004.
Si en 2002, il impute un autre déficit, la date butoir sera repoussée
jusqu'au 31 décembre 2005.
Déficits fonciers subis par les nus
propriétaires d'immeubles bâtis.
A compter du 01/01/93, les déficits fonciers qui
résultent de dépenses pour travaux de grosses réparations, autres que les
intérêts d'emprunts, sont imputables sur le revenu global du
nu-propriétaire.
Une succession ou une donation entre vifs consentie
entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement doit être la cause du
démembrement.
Le montant du déficit imputable n'a pas de limite.
Les autres nus-propriétaires imputent les déficits
fonciers sur les revenus fonciers.
Si l'occupant de l'immeuble est le nu propriétaire,
ce dernier paie un loyer à l'usufruitier. Le nu propriétaire qui occupe
l'immeuble à titre onéreux peut déduire les dépenses de grosses réparations.
S'il a d'autres revenus fonciers, il peut déduire les dépenses d'entretien ,
d'amélioration, de réparations ordinaires à condition d'en supporter
effectivement la charge.
Déficits fonciers subis par l'usufruitier,
occupant de l'immeuble.
Il n'y a dans ce cas, pas de revenus fonciers.
Aucune déduction ne peut être pratiqué par le nu propriétaire au titre des
revenus fonciers. Le nu propriétaire ne peut pratiquer aucune des réductions
d'impôt prévues au titre de l'habitation principale. Également, les dépenses
de grosses réparations ne peuvent être déduites de son revenu global.
L'usufruitier est tenu aux grosses réparations.
Déficits fonciers
subis par les propriétaires d'immeubles classés monuments historiques,
inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément
ministériel. Le déficit foncier y compris celui résultant d'intérêts
d'emprunts peut être déduit en totalité du revenu global.
Déficits fonciers
correspondant aux travaux exécutés dans le cadre d'une opération groupée de
restauration immobilière (opération Malraux dont la demande
d'autorisation a été déposée après le 30/06/91 et les travaux autorisés
avant le 01/07/93).
Les déficits fonciers peuvent être déduits
totalement du revenu global, sauf les intérêts d'emprunts. Certaines
conditions sont à respecter.
Le loyer et les ressources du locataire ne devaient
pas dépasser un certain plafond :
pour 2004, 147 € annuel le m² en Île-de-France et
106 € dans les autres régions pour le loyer,
pour les revenus 2003, respectivement 26 580 € et
20 560 €.
Doublement pour un couple.
des plus-values
Elles concernent les logements loués vides ou
meublés.
Selon l'article 150 C du CGI, il y a exonération
d'impôt lors de la PREMIÈRE cession d'un logement lorsque le cédant ou son
conjoint n'est pas propriétaire de sa résidence PRINCIPALE, directement ou
par personne interposée, et que la cession est réalisée au moins 5 ans après
l'acquisition ou l'achèvement.
L'administration, depuis l'instruction du 9 juin
1998 (BOI 8 M-3-98), admet l'application à l'ancienne résidence familiale
d'époux divorcés ou séparés et sous réserve que la cession de la résidence
principale (dont ils sont propriétaires), soit motivée par le séparation et
intervienne dans un délai normal après la séparation. L'exonération était
jusqu'alors uniquement conditionnée par la constitution en résidence
principale du propriétaire de l'immeuble, jusqu'à sa mise en vente.
Toutefois, cette exonération n'est pas applicable
lorsque la cession intervient dans les 2 ans de celle de sa résidence
principale.
Si la cession intervient moins de deux ans
après l'acquisition, le régime des plus-values immobilières à court
terme est appliqué. La plus-value est calculé par la différence entre le
prix de cession et le prix d'achat. Le prix d'achat est majoré des frais
d'acquisition, des frais réels ou 10 % du prix et des dépenses de
travaux pouvant être prise en compte. La plus-value est soumise à l'IR
après abattement de 915 € (article 150-Q du CGI)
Si la cession intervient plus de deux ans
après l'acquisition, il faut appliquer le régime des plus-values à long
terme. Le prix d'achat (majoré du forfait de 10% ou des frais réels
d'acquisition), ainsi que les dépenses de travaux pouvant être prise en
compte, sont réévalués à l'aide du coefficient d'érosion monétaire
correspondant à l'année d'acquisition ou de réalisation des travaux . La
plus-value brute obtenue fera l'objet d'un abattement de 5 % par année
de détention au delà de la deuxième année. Ainsi, la cession d'un
immeuble acquis avant 1979 est totalement exonérée. Des périodes de
douze mois sont utilisées pour calculer l'abattement, les fractions
d'année ne sont pas prises en compte.
A la plus-value, est
appliqué un abattement :
Un abattement général de 6 00 F (915 €)
Un abattement spécial de 75 000 F (11 450 €)
en cas de cession amiable à une collectivité publique ou
d'expropriation, ce dernier ne se cumule pas avec l'abattement général.
Les délais de 5 et 2 ans ne sont pas exigés lorsque
la cession est motivée par l'un des événements concernant la situation
personnelle, familiale ou professionnelle du contribuable.
Entre le 25/11/93 et le 31/12/93, il n'y avait pas
non plus imposition des plus-values lors de la cession d'un logement lorsque
le produit de la vente était réinvesti dans l'acquisition ou la construction
de l'habitation principale du cédant et que le réinvestissement était
réalisé dans un délai de quatre mois. L'exonération s'appliquait dans la
limite d'un montant de cession de 1 200 000 F (182 938,82 €) pour un couple
marié et de 600 000 F (91 469.41 €) dans les autres cas. Les cessions
d'immeubles, dont l'acquisition avait ouvert droit au bénéfice des
réductions d'impôt au titre des investissements immobiliers locatifs ou des
investissements outre-mer, étaient exclues du bénéfice de cette exonération.
Enfin, pour bénéficier de cette exonération le
contribuable devait en faire la demande expresse.
Un abattement spécial de 3 050 € par époux ou de 4
600 € pour les célibataires, veufs ou divorcés, majoré de 1 525 € par enfant
vivant ou représenté est accordé pour la première cession imposable d'une
résidence secondaire. Pour la cession d'une résidence secondaire, les
intérêts d'emprunt ne peuvent donner lieu, vis-à-vis de l'impôt sur le
revenu, ni à déduction, ni à réduction, ni à abattement. Pour le calcul de
la plus-value de cession, ces intérêts d'emprunt peuvent, par contre, être
pris en compte avec toutefois des limites. Seuls certains intérêts d'emprunt
sont concernés. Il s'agit des intérêts pour les emprunts contractés avant le
1er janvier 1997 pour l'acquisition ou la construction de résidence
secondaire neuve, et des emprunts contractés avant le 1er janvier 1998 pour
l'acquisition ou les grosses réparations d'une résidence secondaire
ancienne.
Sauf certains cas particuliers d'opérations
exonérées, dans tous les autres cas, l'impôt sur les plus-values
immobilières s'applique.
Les moins-values immobilières ne sont déductibles
ni du revenu global, ni des plus-values de même nature.
PREMIÈRE TRANSMISSION
DE LOGEMENTS LOCATIFS
La première transmission à titre gratuit, de
logements locatifs et de garages acquis sous le régime des droits
d'enregistrement entre le 01/08/1995 et le 31/12/1996 bénéficiait d'une
exonération partielle de droits limitée aux trois-quarts de leur valeur et à
300 000 F (45 734,70 €) par part pour chacun des donataires, héritiers ou
légataires.
Cette exonération était soumise à plusieurs
conditions:
les immeubles devaient avoir été donnés en
location par le propriétaire à un locataire pour en faire sa résidence
principale.
la location devait avoir pris effet dans les
six mois de l'acquisition.
les conditions de loyer et de ressources
étaient à respecter.
